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上海“再嫁”地王溢价成交

2019-12-14 06:51:26 作者: 0人读过 | 我要投稿

地王的惊艳复出再次证实了上海土地市场的回暖大势。 11月14日,去年曾遭遇退地的上海浦东住宅用地——浦兴社区Y000902编制单元19-04地块(以下简称“浦兴地块”)再次出让,被香港嘉华集团旗下的华控有限公司以总价6.71亿元摘得,折合楼板价2.17万元/平方米,溢价率近40%。 这是一幅命运多舛的土地。2011年2月,浦兴地块曾被上海景瑞投资有限公司以6.6亿元摘得,折合楼板价2.14万元/平方米,成为2011年的上海单价地王。后来,景瑞地产以战略调整为由退地。 此次重新出让,该地块在土地面积、容积率等基本指标不变的情况下,起始总价上涨至4.81亿元,并最终以高出首次成交价1000万元的价格“翻身”。嘉华(中国)投资有限公司副董事谷文胜称,该地块所在区域的开发较为成熟,未来值得看好,此次的拿地单价和2011年相比,的确是贵了一点,但依然有一定的盈利空间。 据悉,这宗地王之所以在去年退地,是受当时土地市场的“寒流”影响,如今涨价成交则是由于开发商的信心逐渐恢复。从这两次出让的价格变动可看出,上海土地市场已走出低谷段。 “捡漏”遇尴尬 公告显示,浦兴地块东至金业路,南至现状农民工集体宿舍,西至西沟港20米绿带,北至现状6层住宅。规划用途为普通商品房,出让面积1719 .2平方米,容积率1.8。 记者从上海土地交易市场了解到,共有16家房企领取了该地块的竞买申请书,其中, 家房企参与现场竞价,分别是华控有限公司、新城地产和景瑞地产。该地块的起始价为4.81亿元。而在竞拍前一天,网上的最后报价也是4.81亿元。有业内人士分析称,如果拍卖现场无人应价的话,该地块很可能以底价成交。景瑞地产和新城地产可能就是抱着这样的“捡漏”的心理参与竞拍的。 可惜的是,选择“回头草”的景瑞地产和“看热闹”的新城地产均未料到地块会拍出高价。事实上,对于景瑞地产的退地举动,业内普遍认为,根本的原因在于该地块的价格偏高。“去年景瑞地产以战略中心从上海转移到长三角等理由退地,今年市场好转后又再来购买,2011年最贵的住宅用地最终以比当时高出约1000万元的价格成交,这让景瑞地产很尴尬。”中房信高级分析师薛建雄评价称。 对此,景瑞地产董事会秘书许朝辉解释说,当初退地是因为该地块周边规划有轨道交通14号线,不能立即开工。这与景瑞地产快速拿地、快速开工的高周转战略不符,因此选择了退地。如今该地块的规划已明朗,地铁不再经过地块周边,因此景瑞地产希望再次拿地,但最终的价格却超出了预期。 同策咨询资深分析师许之静指出,浦兴社区是以动迁房起家的大型居住区,区域内多为旧式居民区和动迁房,周围 公里内没有在售新盘,但地块周边配套十分成熟。这是竞标企业高价拿地的原因之一。 谷文胜告诉记者,嘉华集团是抱着很大的决心来竞拍该地块的,对价格的预估比其他两家高,因此以6.71亿元拿下这宗“地块”也在情理之中。“公司计划将该地块打造为该区域的改善型住宅,地价加上建安成本约为 .1万元/平方米,未来销售状况值得期待。” 显示,目前浦兴地块附近的在售楼盘证大家园四期的销售均价为 4198元/平方米,爱法新城项目的销售均价为20898元/平方米。 供需两旺 在浦兴地块之前,今年上海二次出让的地块中,更多出现的情况是,土地成交价比第一次大幅下调。相关统计显示,在今年上海11宗重新挂牌出让的地块中,9宗地块的出让条件均发生变化,即起始楼板价均较去年下降,最大降幅为44.94%,最小降幅为10.96%。 今年11月9日,去年遭遇撤牌的虹口地王——海门路55号地块重新挂牌,在出让面积不变的情况下,容积率由去年5月挂牌时的5调至6,起始总价由去年的46.67亿元调整为46.9亿元。因此调整后的海门路55号地块的起始均价为1.9万元/平方米,较上次挂牌时的2. 万元/平方米下降了17%。 许之静表示,与浦兴地块相同的是,海门路55号地块去年中止出让也是因市场环境不佳,此时重新挂牌出让则因为土地市场逐步回暖,下调楼板价是为了确保地块的成交。在土地市场的乍暖还寒阶段,开发商的买地需求与地方的卖地冲动均已被激发出来。 记者此前从2012年浦东新区土地推介会上了解到,浦东新区高调推出了川沙、南汇新城、唐镇新市镇、周浦镇、浦江两岸等区域的 6宗地块。其中,在已确定供地时间的16宗地块中,12宗计划在今年年内推出。近期,在上海、南京、杭州等地加大土地供应的同时,地产大佬们也纷纷现身。今年11月1日~15日,典型企业的拿地规模已接近400万平方米。 CIRC研究评论员李莹指出,预计未来一个多月,上海的土地供应量仍将处于井喷阶段。对于地方而言,当前是推地的好时机,成交率会比较高,应通过大量推地加快完成供地计划,提高土地出让收入;对于房企而言,出让地块中不乏优质地块,资金状况较好的企业应把握机会,伺机出手。

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